Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура

Минимальное число квартир

Процедура, как перейти на непосредственное управление, регулируется Жилищным Кодексом (ст. 164). Подобное руководство гарантирует полноценные и высококачественные условия проживания граждан в МКД.

Но на практике собственники сами взаимодействуют с обслуживающими организациями:

  1. Если в сооружении меньше 12 квартир, то их собственники могут не заключать дополнительные договора с организациями-подрядчиками, оказывающими услуги по поддержанию нормального содержания общедомовой собственности и по ремонтным работам.
  2. Если в домовладении больше 12 квартир, то ситуация осложняется. Чтобы одобрить решение о методе управления домом, на собрании нужно собрать голосов больше 50% от общего числа собственников. Только тогда решение будет иметь легитимность.

До скольких квартир в доме требуется, чтобы перейти на непосредственное домоуправление? ЖК регулирует данный вопрос.

Итак, 13-30 квартир – вот какие дома могут быть на непосредственном управлении. Подобное ограничение в количестве квартир позволяет привлечь всех жильцов к участию в общедомовых делах, собраниях, на которых также проще достигнуть какого-то компромисса с небольшим количеством собственников.

Что подразумевается под непосредственным управлением

Чаще всего собственники квартир организовывают ТСЖ или передают полномочия управляющей компании (далее – УК). При первом варианте на общем собрании жильцов выбирается управление, которое наделяется функциями управления домом. Во втором случае обслуживанием здания занимается УК, получающая за это плату.

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура

От выбора формы управления домом зависит не только благополучие жильцов, но и размер платежей за коммунальные услуги.

Под непосредственным управлением МКД понимают самостоятельные действия всех владельцев жилья по организации ремонта общих помещений, содержанию совместного имущества, заключению контрактов с организациями. Непосредственная самоорганизация имеет характерные признаки:

  1. Внесение платы за коммуналку происходит напрямую поставщику, без участия посредников. Каждый собственник помещения обязан самостоятельно заключать соглашения на получение коммунальных услуг.
  2. Договоры на осуществление ремонта в подъездах, подвалах, придомовой территории заключаются на общем собрании большинством голосов.
  3. Не понадобятся дополнительные ежемесячные траты на содержание ТСЖ или УК.
  4. Прозрачная бухгалтерия, сводящая к минимуму риск злоупотреблений, воровства. Собственникам открыта вся финансовая информация.
  5. Управленческие функции выполняет группа активистов на безвозмездной основе.
  6. Поставщики ресурсов и услуг действуют на основании подписанных соглашений.
  7. За основные услуги взимаются платежи, которые являются обязательными. Возникшая задолженность может быть взыскана через судебную инстанцию.

Плюсы и минусы

Чтобы понять эффективность подобного управления, нужно реально оценить все плюсы и минусы самостоятельности. По данным на 2020 г, такая форма домоуправления считается одной из самых эффективных, поскольку жители сами участвуют в управлении и заключают договора с подрядчиками.

К основным преимуществам подобного руководства относятся:

  • прямая оплата за коммуналку в компании, которые предоставляют поставку услуг;
  • прозрачность расчетов;
  • наличие задолженности у кого-то из собственников никак не затрагивает остальных жильцов;
  • рациональное использование денег, поскольку подрядчики расходуют средства только на работы, оговоренные в составленном договоре;
  • дополнительное оказание услуг предоставляется по уплаченным средствам.

Непосредственное домоуправление высокоэффективно лишь в случаях, когда жильцы имеют активную позицию. Но есть несколько негативных нюансов в подобном руководстве.

Одним из весомых минусов считается то, что всеми делами по руководству занимается конкретный круг собственников, причем совсем бесплатно. Если учесть, сколько забот и обязанностей прибавляет руководство МКД, безвозмездность подобной деятельности несколько несправедлива.

Мало того, если вдруг будет решено нанять консьержку или благоустроить двор, то финансовые траты лягут на согласных. Те же, кто не согласился с данными нововведениями, попросту могут не платить.

Когда многоэтажкой управляет определенная организация, она следит за инженерными сооружениями, отвечает за внесение сумм за все услуги. В перечень обязанностей управляющей компании входит ведение всей документации, информирование граждан о смене тарифов, распространение уведомлений. Но при непосредственном способе управления МКД ситуация иная. Перечислим преимущества такого варианта:

  1. Право решать, куда потратить собранные деньги. Если домом управляет УК, она расходует финансы, как зафиксировано в договоре.
  1. Можно оформить отказ от той или иной коммунальной услуги.
  2. Вопросы по благоустройству, переустройству решаются собственниками жилья коллегиально.
  3. За образовавшиеся долги за квартиру каждый из владельцев, проживающих в МКД, несет индивидуальную ответственность. При неуплате коммунальных платежей ограничения на поставку услуг коснутся только недобросовестного должника.
  4. Нет необходимости вносить деньги для оплаты деятельности управляющей организации. Эти функции выполняют собственники квартир безвозмездно.
  5. Если в случае с ТСЖ или УК собранные платежи необходимо расщеплять (за коммуналку, нужды здания), то для прямой формы самоорганизации характерно заключение прямого соглашения с каждой снабжающей дом ресурсами компанией.
Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура

Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг.

При выборе непосредственного способа управления следует руководствоваться не только преимуществами, но и знать о недостатках. Минусы следующие:

  1. Нужно найти альтруиста из числа собственников жилья дома, который возьмет на себя ответственность и станет заниматься проблемами МКД, документами, договорами.
  1. Организовывать работы по благоустройству, ремонту придется самостоятельно.
  2. Возможны разногласия, связанные с распределением собранных средств.
  3. Нельзя получить муниципальное финансирование на выполнение социальных проектов. Например, построить пандус или оборудовать детскую зону придется за свой счет.
  4. Дом не может претендовать на средства, которые выделяются городскими властями на ремонт.
  5. Решать проблемы с недобросовестными подрядчиками, вести судебные тяжбы придется самостоятельно.
  6. Действия по благоустройству, обновлению общего имущества и улучшению комфортности добровольные. Если жильцы решили поставить видеодомофон или видеонаблюдение, тех, кто с этим не согласен, нельзя заставить участвовать в финансировании этого мероприятия.

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура

Из анализа достоинств и минусов можно сделать вывод, что непосредственное управление МКД подойдет не каждому зданию. Такой вариант будет оптимальным для строения с небольшим числом квартир, с добрыми отношениями между соседями.

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура

Важно, чтобы каждый из владельцев жилья имел стабильное финансовое положение. При несоблюдении этих условий граждане рискуют получить многие проблемы: от невозможности прийти к общему мнению до судебных разбирательств в случае задолженности.

Нормативно-правовые акты

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура

Особенности непосредственного способа, избранного для управления многоквартирным домом зафиксированы в Жилищном кодексе (далее – ЖК), а именно в статье 164.

При этом способе организации ведения хозяйства следует руководствоваться следующими актами:

  1. Правительственное постановление № 290 (03.04.2013), утверждающее базовый перечень услуг и работ.
  1. Вышеуказанным актом утверждены и Правила предоставления услуг и выполнения работ. Документ содержит критерии определения необходимых действий, описание того, как определить их периодичность, обязанности ответственных лиц.
  2. Правительственное постановление № 416 (15.05.2013), утверждающее Правила, которым надо следовать при непосредственном управлении.

Кроме того, в ст. 161 ЖК перечислены все формы управления многоквартирным жилым зданием. В пункте 1 части 2 указанной статьи отмечено, что в случае размера МКД до 30 квартир собственники жилья должны выбрать способ непосредственного управления.

Как перейти

Многих привлекает непосредственный тип домоуправления, но не все понимают, как осуществляется переход на такое руководство.

Чтобы обслуживаться по новому методу, нужно пройти определенную процедуру перехода:

  • собрать инициативную группу;
  • провести собрание собственников;
  • выбрать обслуживающие организации.

Если на протяжении 12-месячного периода жильцы не реализую выбранный метод домоуправления, то городская администрация будет вынуждена самостоятельно назначить управляющую компанию.

Инициаторы

Чтобы протолкнуть какую-либо идею, в т. ч. сменить организацию управления домовладением, обязательно нужна инициатива. В любом многоквартирном доме всегда найдутся особенно активные граждане, которые готовы стать представителями остальных квартирных собственников.

Такие жильцы организуют координирующий центр, создают инициативную группу из владельцев жилья, разъясняют и агитируют, привлекая всех жильцов к данному мероприятию.

Обычно инициативная группа назначает по 1-2 человека на подъезд, которые будут заниматься организационной работой и в дальнейшем поддерживать деятельность непосредственного управления. Эти лица и доносят до остальных жильцов суть возникшего вопроса, время и дату проведения собрания и пр.

Собрание

Назначить непосредственное управление можно только по воле собственников. Для этого проводится собрание с голосованием. На собрании должны собраться не меньше 50% владельцев квартир.

В процессе мероприятия обязательно ведется протокол собрания, который обладает четкой структурой. Это необходимая часть, поскольку устные договоренности между жильцами никакой силой не обладают.

На собрании обсуждается:

  1. Насколько целесообразно переходить на непосредственное домовое управление. Если при голосовании решено сменить управление, то решается следующая дилемма.
  2. Избирается лицо, которое будет заниматься управлением, вести все дела и заключать договора с обслуживающими организациями.
  3. Когда руководство будет выбрано, жильцы определяются с подрядчиками, предоставляющими услуги ЖКХ.

Составление и заключение официальных договоров считается одной из основных задач при смене способа управы

Многоквартирный дом не может считаться юридическим лицом или какой-то официальной организацией, а, значит, не обладает правом на ведение деловых отношений с организациями подрядчиков. Потому заключать договора на предоставление услуг приходится с каждым собственником по отдельности.

Чтобы заключить договорные отношения, понадобятся подтверждающие документы вроде протокола ОСС, техпаспорта дома, доверенности собственников на ответственное лицо и пр.

Особенности непосредственного управления

Когда на собрании ведется протокол, в нем обязательно указывается кто, как и что делает, чтобы поддерживать общедомовые владения в надлежащем состоянии. Здесь же уточняется, как начисляется ОДН.

Начисление общедомовых нужд производится ресурсоснабжающим подрядчиком. Весь объем ОДН распределяется между всеми жилыми объектами, согласно их площади.

Непосредственное управление имеет свои особенности:

  1. Отсутствуют привычные квартплаты, а необходимые платежи производятся сразу в организацию, предоставляющую услугу.
  2. Наличие задолженностей у отдельных жильцов никак не затрагивает остальных собственников.
  3. Каждый поставщик услуг, с которым заключены договора, выполняет свои обязательства.
  4. Поскольку посредников между жильцами и обслуживающими организациями нет, то и тарифы на оплату заметно ниже, чем при управляющих компаниях.
  5. Собственники сами контролируют коммунальные расходы, потому риски воровства исключены.

Хоть НУ и примечательно для собственников, перспектив у данного способа управления мало. Дело в том, что таких малоквартирных домов (до 30 кв.) сегодня крайне мало. В городах активно сносятся маленькие дома и возводятся многоэтажки, что исключает возможность перехода на непосредственное управление.

Выход из НУ

Если со сменой управы все понятно, то что делать и как выйти из непосредственного управления домом. Процедура также производится посредством собрания всех собственников, где ведется протокол и решается вопрос о смене метода домового управления.

Непосредственное домовое управление позволяет жильцам чувствовать защищенность и свободу от чиновничьего вмешательства и произвола управляющих компаний.

Но при такой форме управы необходимым условием является повышенная сознательность и принятие того, что качество жизненных условий зависит только от сплоченности и совместных действий всех жильцов МКД.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Собрание

Только после изучения всех положительных и отрицательных моментов, проведения всестороннего анализ, жильцы должны сделать осознанный выбор. Если он сделан в пользу такого способа управления многоквартирным домом, как непосредственное управление – следует ознакомиться с процедурой перехода на этот вариант.

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура

Данный способ управления предусматривает самостоятельное заключение договоров с обслуживающими организациями.

Первый шаг – это поиск активных граждан, которые согласны потратить свое время ради общего дела. Чтобы в последующем было меньше разногласий, целесообразно выбрать делегатов от каждого подъезда. Чем больше наберется единомышленников, тем лучше. Важно найти энтузиастов, готовых взять на себя все организационные сложности.

Задача активистов на первом этапе – написать список граждан, проживающих в доме, оповестить их о нововведении. Следует разъяснить все преимущества непосредственного управления, остановиться на отрицательных моментах. Группа инициаторов договаривается о дате, времени и месте всеобщего сбора. Эту информацию необходимо довести до каждого владельца жилья. В уведомлении надо привести список вопросов, которые будут обсуждаться.

Проведение собрания

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура

Решение о переходе на вариант непосредственного управления принимают собственники жилья. Допускается проведение не только очного сбора, но и заочного голосования.

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура

При традиционном собрании инициативная группа выбирает место для его проведения. Таковым может быть помещение ближайшего клуба, школы (по договоренности с руководством) или двор.

При очном собрании решение принимается прямым голосованием собственников квартир. Но не всегда люди откликаются на приглашение посетить мероприятие. Многие не хотят проявлять активность. Арендаторы помещений безразличны к нововведениям. В данных обстоятельствах выход из ситуации – заочное собрание.

При заочной форме проще провести голосование. В этом случае составляется опросный лист или бюллетень. Документ предоставляется каждому жильцу МКД. Как гласит ст. 45 Жилищного кодекса, решение считается принятым, если в голосовании участвовали более половины владельцев квартир.

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура

пункт 3 статьи 45 ЖК РФ

На таком мероприятии необходимо обсудить вопросы:

  1. Выбор варианта непосредственного управления МКД.
  2. Выдвижение представителя интересов всех жителей дома, обсуждение, голосование. Избранное лицо будет следить за объектами коммунального хозяйства, заключать соглашения с организациями, осуществляющими ремонт здания, его обслуживание.
  3. Выбор поставляющих компаний, подписание соглашений.

По итогам составляется протокол общего собрания.

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура

Голосование жильцов дома может происходить в очной, и заочной формах.

Договоры для бесперебойной поставки воды, газа, электро- и теплоснабжения должны быть оформлены между организациями, предоставляющими эти услуги, и каждым из имеющихся собственников жилых помещений. Это может сделать и уполномоченное лицо, если есть доверенность, заверенная подписью нотариуса. Для оформления соглашения с обслуживающей организацией нужны следующие документы:

  • протокол, составленный по результатам голосования о переходе на непосредственный вариант управления;
  • бумага, в которой указано лицо, уполномоченное жильцами на подписание договора по ремонту и содержанию здания;
  • доверенности владельцев квартир;
  • заявление на заключение соглашения;
  • технический паспорт здания.
Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура

Пример протокола общего собрания собственников помещений

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура

Если для содержания МКД будет привлечена подрядная организация, расходы оплачивают подписанты договора. При проведении некоторых работ, таких как уборка, ремонт, жители могут справиться своими силами. Но при вывозе мусора или обслуживании инженерных коммуникаций без подрядчика не обойтись. Если договор с обслуживающей компанией не будет подписан, непосредственная самоорганизация будет упразднена, а дому назначена управляющая компания.

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом – достаточно простая, с точки зрения оформления, процедура. Сложнее всего собрать всех владельцев, а главное донести до них преимущества перевода на новую форму.

Процесс перехода сводится к прохождению трех стадий:

  1. Инициативная группа – инициаторы перехода (один либо несколько обладателей квартир) на новую управленческую форму должны выполнить следующие задачи:
  • подготовить план перевода и последующих действий;
  • уведомить жильцов о намечающемся переводе дома;
  • предоставить остальным владельцам информацию о планах;
  • провести опрос на предмет согласия собственников на изменения;
  • согласовать дату и место сбора владельцев.

Обычно группа инициаторов состоит от 3 до 5 собственников. Для группы нет необходимости в регистрации или какого-либо оформления. Ее главная функция – определить отношение проживающих к намечающимся переменам.

Приглашение на встречу владельцем можно разместить в подъезде, на информационной доске либо передать жильцам лично не позднее 3 дней до проведения мероприятия.

  1. Встреча собственников ­– проводится для решения основных вопросов, касающихся МКД. К ним относятся:
  • сам переход, есть ли в нем необходимость, заинтересованы ли собственники;
  • кто из жильцов примет ответственность за управление;
  • выбор председателя (главы) и Совета многоэтажки;
  • вопросы, касающиеся оформления и условий соглашений с обслуживающими фирмами.

Первая встреча должна проводиться очным способом. На ней должны присутствовать более половины обладателей жилья. Объявляется причина сбора, затем происходит непосредственное голосование, итог которого, оформляется документально в протоколе.

Если собрать владельцев не удалось, можно провести процедуру заочного принятия решения. Для этого собственникам предоставляются бюллетени-опросники, на которых следует выразить свое отношение и переменам управленческой формы.

  1. Оформление и подписание договоров с обслуживающей фирмой. Такую организацию нанимают собственники для выполнения деятельности по содержанию многоэтажки. Контракт подписывается самими владельцами или их доверенным.

Некоторые задачи по содержанию здания могут выполнять сами обладатели жилья. Однако такие функции как утилизация мусора, ремонт общедомовых конструкций должны исполняться компетентными службами.

Оформление договора

Для начала сотрудничества с обслуживающими фирмами требуется составить соглашение. Для его оформления необходимо предоставить:

  • решение хозяев жилищ МКД, отраженное в протоколе;
  • личный документ представителя;
  • доверенность;
  • технические бумаги многоэтажки;
  • иную документацию по требованию подрядчика.

Кроме того, каждый собственник должен самостоятельно позаботиться о заключении контракта на предоставление в его жилище воды, газа, тепла и света. Отсутствие контракта с подрядчиками или обслуживающими фирмами станет причиной недействительности перехода на непосредственное управление. В таком случае для многоквартирного здания принудительно назначат управляющую организацию.

Любая форма домоуправления имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В некоторых ситуациях выбранный способ в полной мере устраивает проживающих, в других случаях вызывает только негатив. Выбирая управленческую форму необходимо основываться на предпочтениях большинства владельцев, изучить все нюансы и подводные камни, сопровождающие каждый из вариантов.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами

Когда жильцы дома решили самостоятельно организовывать все работы по его содержанию, им следует остановиться на одном из 3 вариантов распределения обязанностей. Выбор производится из следующих способов:

  1. Выдвигается кандидатура одного инициативного собственника квартиры, готового представлять интересы остальных жителей дома по нотариально оформленным доверенностям.
  1. Обязанности по организации всех работ, связанных с обслуживанием, благоустройством и содержанием здания, распределяются между всеми владельцами жилых помещений.
  2. Выбирается человек, не имеющий собственной квартиры в доме.
Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Лицам, осуществляющим функции самостоятельного управления, полномочия передаются по доверенностям от владельцев собственности в МКД. Контроль деятельности выбранной кандидатуры ведут другие жители. Они должны следить за качеством выполнения работ, чтобы не нарушались оговоренные сроки. Если возникнут проблемы, жалобы, их выносят на всеобщее обсуждение.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector