Эскроу счета: что это простыми словами?

Нюансы использования эскроу-счёта в долевом строительстве

Как происходит открытие и использование счета эскроу? Весь процесс можно условно разделить на 6 этапов.

Этап 1. Открытие счета эскроу. Покупатель и продавец совместно приходят в банк и открывают счет эскроу, подписывая трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу.

Этап 2. Внесение средств. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, которую должен передать продавцу после заключения сделки купли-продажи.

Этап 3. Проведение сделки. Продавец и покупатель осуществляют намеченную сделку купли-продажи (без участия банка).

Этап 4. Предоставление документов. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие наступление условий по договору об открытии счета эскроу.

Этап 5. Перевод права пользования счетом. Банк проверяет предоставленные документы, и если они в порядке – переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

Этап 6. Снятие средств. Продавец снимает средства со счета или перечисляет их на свой счет, по своему усмотрению. Счет эскроу закрывается.

В 2019 году вступят в силу изменения в закон 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве, согласно которым с 1 июля 2019 года все сделки такого характера будут проводиться именно через эскроу счета.

С одной стороны, это обезопасит интересы дольщиков, но с другой стороны, застройщики лишатся средств дольщиков для осуществления строительства и вынуждены будут привлекать для этих целей заемные средства. Привлекаются они не бесплатно, и это обязательно приведет к удорожанию жилья в новостройках.

Но главное, что эскроу счета уже совсем скоро будут использоваться очень активно, и количество банков, которые будут с ними работать, тоже, вероятно, возрастет.

Это один из современных (и, кстати, очень немногочисленных) вариантов оплаты дорогостоящих покупок. Оплата через эскроу становится особенно актуальной в сфере сделок с недвижимостью, каковая продолжает оставаться одним из наиболее дорогих приобретений. Поскольку уже с июля 2019 года все застройщики обязаны работать с использованием эскроу-счетов, мы будем рассматривать данный банковский инструмент в разрезе сделок по купле-продаже жилья.

Хотя, строго говоря, назвать его современным можно только условно: этот формат оплаты появился в западных странах более 15 лет назад и давно достаточно активно используется для расчетов.

Покупателем в банк переводится сумма, равная стоимости недвижимости, и остается на этом счете до полного выполнения продавцом определенного условия. Может быть указан и целый перечень условий, но чаще всего речь идет о регистрации нового собственника, если это квартира на вторичном рынке, или передача застройщиком дольщику готовой квартиры. По сути – это обычный депозитный вклад, на который в некоторых странах даже начисляются проценты.

Эта практика зародилась в Соединенных Штатах, там ее широко использовали и часто предпочитают использовать в сделках именно с недвижимостью. В мировой практике данный банковский инструмент используют наравне с аккредитивом, инкассо и векселем. Но если говорить о сделках с недвижимостью, то именно с аккредитивом многие путают эскроу-счета.

Использование эскроу направлено на то, чтобы минимизировать риски мошенничества, и обеспечить выполнение обязательств при купле-продаже недвижимости. При этом, гарантии одинаково учитывают интересы, как продавца, так и покупателя. Хотя и в этом инструменте есть свои минусы, о чем мы сегодня тоже поговорим.

Эскроу счета: что это простыми словами?

Это документ стандартной формы, который оформляется на банковский счет. Покупатель открывает счет и вносит деньги – сумму, отраженную в договоре купли-продажи, а банк (предлагающий подобную услугу) выпускает аккредитив и блокирует средства. В документе прописаны условия, только после выполнения этих условий продавец получает возможность забрать деньги, например, оформление права собственности на покупателя.

После выполнения этих условий продавец предъявляет этот документ сотрудникам банка, и банк выдает средства в виде наличных или переводит на счет, указанный покупателем. Получить деньги по аккредитиву можно в банке, в котором был оформлен аккредитив или в другом банке.

Действительно, два банковских инструмента сильно похожи друг на друга, но, все-таки, они имеют определенные различия, которые, собственно, обуславливают их преимущества и недостатки относительно друг друга. Вот основные отличия этих методов расчетов друг от друга:

  1. Счет-эскроу закрывается при непосредственном участии всех сторон сделки, что повышает гарантии и снижает риск мошенничества. Существует, так называемый, отзывной аккредитив, который может быть отозван. Это может сделать покупатель или сам банк без уведомления об этом сторон (речь идет о, так называемом, отзывном аккредитиве). В России такой аккредитив еще действует, а вот в мировой практике он уже запрещен;
  2. Форма аккредитива ограничена многочисленными правилами, прописанными в нормативных регулирующих документах, что в ряде случаев делает его использование не очень удобным. Эскроу-счет в этом плане гибче, регламентируется, в основном, договором, в котором и указаны условия для выполнения сделки;
  3. Также присутствует разница в ответственности сторон. При аккредитиве банк выступает всего лишь в качестве «денежного посредника», а вся ответственность за выполнение обязательств лежит на покупателе и продавце. При расчетах в форме эскроу, на банке лежит полная ответственность за тщательную проверку выполнения условий сделок.

Собственно, именно поэтому ряд банков весной 2019 года отказались работать с эскроу из-за этой ответственности и, конечно же, из-за своей неподготовленности к работе с ними.

Наиболее значимыми преимуществами эскроу-счета перед аккредитивом являются следующие:

  • Гибкость системы благодаря договорному характеру отношений;
  • Простой способ оформления (путем согласования и подписания договора);
  • Контролирующая функция банка, с помощью чего минимизируются риски мошенничества и спекуляций.

В новой для россиян форме финансовых расчетов имеется и ряд недостатков:

  • Ограниченный выбор кредитных организаций, в которых можно открыть эскроу-счет. Если сравнивать с ним аккредитив, последний является куда более распространенным банковским продуктом, который доступен клиенту любого банка;
  • На случай банкротства банка, сумма депозитного вклада на эскроу-счету застрахована до 10 млн. руб., не более;
  • Данная схема на практике довольно слабо защищена от мошенничества, где основными действующими лицами могут стать коррумпированные сотрудники банка. Собственно, именно поэтому количество банков, которым дозволено открывать и обслуживать эскроу-счета, ограничено 21 банком. При этом жесткий отбор, который проводился Центробанком РФ, не гарантирует, хотя и существенно снижает риски преступных действий сотрудников этих банков.

По прогнозам аналитиков к концу 2019 года, общее количество сделок с применением эскроу-счетов, составит около 30%. Это услуга сравнительно молодая, но к ней сейчас имеется существенный интерес, подогретый введением изменений во взаимоотношения дольщиков и застройщиков.

Правительство РФ на протяжении последних нескольких лет занималось тем, что предпринимало попытки улучшить существующие законы, регулирующие сегмент долевого строительства. Это происходило до тех пор, пока не стало очевидным, что основная проблема заключается не в самом долевом строительстве, а в форме финансовых отношений между сторонами.

Эскроу счета: что это простыми словами?

После предложения эскроу-формата, в этой плоскости, как посчитали чиновники, все встало на свои места и предполагается, что сделки станут более прозрачными, честными и защищенными. По крайней мере, это должно способствовать уменьшению количества проблем до момента перехода к формату проектного финансирования

Конечно, стоит отметить тот факт, что первыми кто, пострадает от нововведения, будут застройщики. Раньше деньги для строительства нового объекта привлекались напрямую от дольщиков, теперь же такой возможности больше не будет. Застройщик будет вынужден обращаться за деньгами в кредитные организации, что автоматически приведет к увеличению стоимости постройки дома и, как следствие, к росту стоимости квадратного метра новостройки.

Таким образом, пострадают и дольщики. Это автоматически ведет к тому, что для кого-то стоимость новой квартиры может оказаться слишком высокой. Возможно, наценка в 200-300 тысяч рублей вряд ли приведет к тому, что человек, желающий приобрести квартиру в новом доме, откажется от этой идеи, но что произойдет, если увеличение цены будет более ощутимым?

Это, конечно, еще один минус, но минус не формата эскроу-расчетов самого по себе, а уже – всего подхода к разработке законопроекта. Однако есть люди, которые понимают, что лучше переплатить стоимость квартиры, чем лишиться всех денег из-за банкротства застройщика или мошеннической схемы. Так, сегодня, пожалуй, большинство тех дольщиков, которые стали жертвами махинаций и недобросовестных застройщиков, наверняка скажут, что лучше бы они приобрели квартиру незначительно дороже по системе эскроу-счета, но зато получили бы больше гарантий.

Счёт эскроу представляет собой как бы разновидность банковской ячейки. Только вместо драгоценностей или документов здесь на определённых условиях содержится строго обозначенная сумма.

Для того чтобы открыть счёт эскроу, заключается договор между тремя сторонами: покупателем, продавцом и банком. В роли посредника обычно выступает банк, но в отдельных случаях посредником может быть и нотариус.

Стороны договариваются, что деньги, внесённые покупателем, могут быть переданы продавцу только после исполнения им определённых обязательств. До выполнения этих условий деньги остаются на эскроу-счёте. Если продавец в оговорённое время не выполнил свои обязательства, то деньги возвращаются покупателю. Если все условия полностью выполнены, то деньги передаются продавцу или перечисляются на указанный им счёт.

Сумма, лежащая на эскроу-счёте до окончания сделки, является собственностью покупателя. Обычно в договорах об открытии эскроу-счёта предусматривается, что ни покупатель, ни продавец не имеют права пользоваться лежащими на нём денежными средствами. Банк здесь выступает в качестве посредника между продавцом и покупателем, являясь одновременно гарантом и механизмом проведения сделки.

Отличия эскроу-счёта от аккредитива

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

  1. покупатель, выступающий депонентом, или владельцем счета;
  2. продавец, выступающий бенефициаром;
  3. посредник, он же гарант сделки — банк, выполняющий функцию агента.

а) нотариусы;

б) юридические лица — без уточнения, какие именно.

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Эскроу-счета

Применение эскроу-счёта позволяет покупателю не беспокоиться, что его деньги пойдут на другие цели и пропадут. Продавец же может не бояться, что покупателю не хватит денег для полного расчёта.

Таким образом, эскроу-счётом можно назвать некий специальный счёт, обеспечивающий безопасность финансовой или какой-либо другой операции.

До этого, согласно ст. 845 ГК РФ, банк не имел права вводить ограничения на распоряжения клиента по открытому счёту. Банк без возникновения определённых обстоятельств (например, при банкротстве) не обладал правом запрещать клиенту списывать со счёта хранящиеся там суммы.

С введением в ГК РФ новых статей об эскроу-счёте такая возможность у банков появилась. И это позволяет минимизировать риски от недобросовестных действий как со стороны продавца (бенефициара), так и со стороны покупателя. Гарантом совершения сделок является эскроу-агент в лице банка.

Банк выступает в эскроу-сделке нейтральной стороной, обеспечивающей защиту прав двух других сторон

Эскроу-счета в мировой практике большей частью используются по таким направлениям:

  • при сделках по поставкам дорогостоящего оборудования и купли-продажи недвижимости;
  • для договоров по перевозкам;
  • в ипотечном кредитовании;
  • при регистрации новой организации.

Несмотря на появление конкретных статей в ГК РФ в России поначалу использование эскроу-счетов не получило должного распространения. Договаривающиеся стороны относились к практическому внедрению этих счетов насторожённо, а банки не спешили включать такие услуги в список своих операций.

За последние два года это положение изменилось:

  • С 01.07.2017 вступил в силу Закон №304-ФЗ от 03.06.2016, статьи которого предоставили возможность практического использования эскроу-счетов в долевом строительстве. До этого в России во взаимоотношениях между строительными фирмами и дольщиками существовали далеко не дружеские отношения. Многие строительные организации, взяв деньги с клиентов, не спешили со сдачей объектов, превращая площадки в долгострой и обесценивая вложенные дольщиками средства. Принятые в законе №304-ФЗ изменения позволили сохранить средства на эскроу-счетах и в случае незавершённого строительства вернуть их вкладчикам.
  • 25 декабря 2018 года приняты поправки к Закону №214-ФЗ от 30.12.2004, которыми строительные фирмы прямо обязали помещать средства, полученные от клиентов в качестве уплаты цены долевого участия в строительстве, на эскроу-счета в банке (Закон № 175-ФЗ от 01.07.2018). Этими поправками обеспечено снижение риска от банкротства застройщика. Даже в случае его банкротства деньги долевого участия остаются на счёте и возвращаются банком клиенту в целости и сохранности (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Поправки вводятся на договоры, составленные с 01.07.2019. Однако они распространяются на все ДДУ, заключённые до этой даты, если строительная компания не успела до этого времени завершить строительство. В связи с этим возникает правовая коллизия, так как непонятно, нужно ли переоформлять страховку и открывать эскроу-счёт на каждого дольщика. Правда, самое последнее постановление Правительства, касающееся эскроу-счетов (№480 от 22.04.2019), несколько смягчило переход. Согласно этому документу, с 01.05.2019 при готовности объектов более 30% застройщики могут действовать по старой схеме, без применения эскроу-счетов. Однако такая либерализация касается только объектов государственной и муниципальной собственности, а также связанных с программой сноса аварийного жилья.

Структура договора

Основными условиями договора являются:

  • Фиксация объекта (имущества, денег, ценных бумаг и т. д.), передаваемого на хранение эскроу-агенту.
  • Информация о содержании сделки, ради которой открывается счёт.
  • Определение действий, которые должен предпринять агент-эскроу по отношению к переданному ему на хранение объекту-эскроу.
  • Список документов, необходимых для выполнения действий по отношению к переданному на хранение объекту.
  • Указание на действия, которые должен предпринять агент-эскроу в случае частичного или полного невыполнения договорных условий.
  • Определение времени и условий прекращения договора.

Все условия должны быть выписаны как можно более подробно. Ключевым моментом в составлении договора является изложение процедуры передачи финансов с эскроу-счёта бенефициару или возвращение эскроу-объекта депоненту.

Вся документация по договору должна быть составлена в письменном виде и заверена подписями сторон.

Открытие эскроу-счёта является операцией, обеспечивающей безопасность сделки. Договор эскроу имеет характер самостоятельного документа, дополняющего основной договор.

счет эскроу

Отличительными признаками договора эскроу являются следующие положения:

  • Договор является действительным, только если между сторонами заключён основной договор, не имеющий признаков фиктивности.
  • Прекращение договора эскроу не является основанием для прекращения действия основного договора и отмены взятых на себя обязательств.
  • Право на получение средств с эскроу-счёта приходит к получателю только после выполнения условий договора эскроу и основного договора.
  • Имущество или финансы, находящиеся на счёте, не могут быть отозваны депонентом.
  • Обязательна чёткая фиксация эскроу-агента.
  • Обозначение возмездности услуг эскроу-агента.

Для договора об эскроу-счёте пока не существует стандартной формы. Поэтому каждый банк имеет право на создание собственного примерного образца такого договора. В качестве типичного договора об открытии этого счёта можно использовать форму, созданную в АО «БТА Банк».

В то же время существуют принципиальные отличия эскроу-счёта от аккредитива:

  • Закрытие эскроу-счёта и перевод с него средств выполняется только при условии присутствия всех участников договорного процесса. В случае с аккредитивом он может быть закрыт его собственником (покупателем) в любое время. Более того, аккредитив даже без уведомления заинтересованных сторон может быть отозван самим банком. Правда, такой отзыв в международной практике с 2007 года уже является недействительным.
  • Положения по условию использования аккредитива носят более жёсткий характер, чем по отношению к эскроу-счёту. Использование аккредитива регламентируется законодательством, а правила зафиксированы в инструкциях Центробанка. При составлении договора по применению счёта эскроу стороны могут принимать набор только таких условий, которые нужны для осуществления конкретной сделки.
  • В сделках, обеспечивающихся аккредитивами, ответственность ложится полностью на покупателя и продавца. Именно они определяют полноту и надёжность документов для совершения выплаты денег. При использовании эскроу-счёта надёжность и полноту документации полностью контролирует эскроу-агент в лице банка.

    Схема аккредитива
    Аккредитив также предназначен для безопасности проведения сделок

Положительными сторонами применения такого счёта по сравнению с использованием аккредитива являются:

  • простота оформления;
  • лучшая защищённость от недобросовестного покупателя или продавца.

Отрицательными сторонами являются:

  • ограниченность применения эскроу-счёта в настоящее время;
  • сумма страховки денег и имущества, хранящихся на счёте эскроу, не превышает 10 млн руб.;
  • эскроу-счета могут быть взломаны сотрудниками банка.
  1. Оформление заявления об открытии счёта. Стандартного бланка заявления не существует. Каждый банк создаёт свою форму. Общим для всех является необходимость указания в документе суммы, правил осуществления банковской операции и реквизитов сторон.
  2. Предоставление покупателем в финансовое учреждение заявления об открытии счёта эскроу.
  3. Открытие счёта на сумму, определённую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Деньги вносятся наличными или путём перевода с другого счёта.
  4. Выполнение условий договора. В случае с продажей недвижимости покупателю передаются документы, подтверждающие регистрацию недвижимости на его имя.
  5. Предъявление банку документов, подтверждающих выполнение договора.
  6. Проверка сотрудниками банка полноты и надёжности предоставленных документов.
  7. Получение доступа бенефициара (продавца) к имеющимся на счёте средствам.

В заявлении на открытие эскроу-счёта указывается сумма вклада и реквизиты сторон

В большинстве таких договоров застройщик обязуется построить многоквартирный дом, а участник долевого строительства обязуется оплатить квартиру и принять её со всеми необходимыми разрешениями.

Эскроу счета: что это простыми словами?

В этом случае сторонами договора по открытию эскроу-счёта являются покупатель, застройщик и банк. Деньги за квартиру вносятся дольщиком на счёт и сохраняются там до выполнения застройщиком своих обязательств. После оформления права собственности дольщика на квартиру деньги переводятся застройщику (девелоперу), а счёт закрывается. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств деньги со счёта возвращаются покупателю (дольщику).

Таким образом, основным отличием ДДУ старого образца от ДДУ с открытием эскроу-счёта является то, что в последнем варианте деньги дольщика перечисляются не на счёт девелопера, а на специальный счёт эскроу, где они замораживаются до выполнения застройщиком всех своих обязательств.

Наибольший эффект от применения счетов эскроу ожидается в сфере долевого строительства

Единственным минусом открытия эскроу-счёта является возможность банкротства или мошенничества со стороны банка. В этом случае государство в лице Агентства по страхованию вкладов гарантирует возвращение полной суммы вклада при условии, что его размер не превышает 10 млн руб.

Пример сделки с эскроу счетом

Яркий пример практического применения эскроу физическим лицом — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.

Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке ему предлагают договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет. Продавцу недвижимости экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только «БСПб» убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника.

Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира передается кредитору в залог.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector